Über 1.600 neue Wohnungen für Kensington geplant

Ein lange vernachlässigter Teil von Philadelphia erlebt einen beeindruckenden Wohnboom, da nördlich der East Lehigh Avenue entlang eines imposanten Bahndamms, der lange Zeit als definierende Barriere diente, mehr als 1.600 Wohneinheiten geplant, im Bau oder fertiggestellt wurden die Stadtteile im Norden und Süden.

Dieses Gleisbett war in der Vergangenheit von Schrottplätzen, Reifenwerkstätten und neuerdings auch von Obdachlosenlagern unter den nahegelegenen Überführungen gesäumt. Doch mittlerweile befinden sich zwischen Emerald Street und Aramingo Avenue sowie Lehigh und Somerset Street mindestens sieben neue Wohnprojekte in unterschiedlichen Entwicklungsstadien.

„Bei diesen Projekten werden ehemals ziemlich stark industriell genutzte Gebiete und in einigen Fällen auch Grundstücke, die viele, viele Jahrzehnte lang unbebaut waren, wieder einer aktiven Nutzung zugeführt“, sagte Andrew Ortega, Präsident der East Kensington Neighbors Association.

Im Hinblick auf den Zugang zu Annehmlichkeiten ist die Lage wünschenswert, trotz der Nähe zu Drogenmärkten unter freiem Himmel und der Vergangenheit gewaltiger Reifenbrände. Das Gebiet liegt in der Nähe der I-95 und der Market-Frankford-Linie von SEPTA und ist nur einen kurzen Spaziergang oder eine Radtour von vielen der aufregendsten neuen Bars und Restaurants der Stadt entfernt.

Etwas südlich von Lehigh sind fast 500 Einheiten für den alten Standort von Woods Bros. Building Materials in 2756 Frankford Ave. geplant, aber andere Möglichkeiten für große Projekte inmitten des Reihenhausmeeres waren begrenzt.

Infolgedessen hat sich die Immobilienbranche diesem kargen Gebiet in Kensington nahe dem Epizentrum der Opioidkrise der Stadt zugewandt, das die nördliche Grenze der Entwicklungswelle markiert, die nach der Pandemie ihren Höhepunkt erreichte – und könnte nun aufgrund steigender Zinsen hier festsitzen Bauherren und Kreditgeber konservativer.

Die Riverwards Group ist führend bei der Entwicklung rund um die Bahnstrecken. 161 Einheiten wurden in Kensington Courts in der 2037 E. Lehigh Ave. fertiggestellt und 535 befinden sich im Bau in der Nähe der Somerset Station in der 2200 E. Somerset St. auf der anderen Seite der Gleisinsel. Weitere 231 Einheiten sind in der 2750R Aramingo Ave. geplant, obwohl dieser Teil des Plans der Riverwards Group in einen Rechtsstreit mit Conrail verwickelt ist.

Der Reiz dieses trostlosen Industriegebietes? Es war günstig und lag in der Nähe des blühenden Fishtown.

„Was uns an diesem Gebiet fasziniert hat, ist, dass wir dort Land in großer Menge und Dichte bekommen können“, sagte Mohamed „Mo“ Rushdy, geschäftsführender Gesellschafter der Riverwards Group. „[Das ermöglicht es uns], die mittlere Person anzusprechen, deren Haushaltseinkommen 50.000 bis 80.000 US-Dollar pro Jahr beträgt.“

Rushdy sagte, dass diese heruntergekommenen Parzellen es Bauträgern ermöglichen, groß angelegte Projekte zu bauen – im Gegensatz zu Vierteln wie Fishtown, wo sich der Entwicklungsboom eher auf den Bau einzelner Häuser beschränkte, bei denen es zufällig Lücken in den Reihen und 10 bis 20 Häuser gab -Mehrfamilienhäuser.

Und Rushdys Firma ist nicht die einzige, die auf die Gegend nördlich von Lehigh setzt.

Kensington Courts wird von zwei weiteren Projekten flankiert, die in Arbeit sind: 275 Wohnungen im Pump House in 2157 E. Lehigh werden von einer Gruppe namens BSKM gebaut, und der Entwickler Isaac Singleton hat ein Wohnhaus mit 157 Wohneinheiten auf einem ehemaligen Reifenhof vorgeschlagen 2001 E. Lehigh Ave.

In 2201 E. Somerset werden von Somerset LLC 128 Häuser mit Blick auf den Bahndamm gebaut, und in 2740 Amber St., direkt hinter Kensington Courts, sind 132 Wohneinheiten genehmigt, obwohl das Grundstück jetzt zum Verkauf steht.

Rushdy argumentiert, dass diese Art von Projekten „natürlich vorkommenden, bezahlbaren Wohnraum“ ermöglichen. Der Bau auf diese Weise – mit einer großen Anzahl von Einheiten auf billigem, früher unerwünschtem Land – ermöglicht einen weitaus niedrigeren Preis als der Neubau rund um Center City oder in den nahegelegenen Northern Liberties.

Angesichts der knappen Ressourcen, die für öffentlich finanzierten Wohnraum für einkommensschwache Menschen zur Verfügung stehen, sei dies eine skalierbare Alternative, argumentierte er. „Weil es in Massen ist“, sagte er. „Es gibt Hunderte von Einheiten.“

Entwickler von bezahlbarem Wohnraum und andere Nachbarschaftsbefürworter argumentieren jedoch, dass diese Einheiten für viele Menschen, die bereits in der Nachbarschaft leben, immer noch außerhalb der Preisspanne liegen. Nördlich und westlich dieses Eisenbahnknotenpunkts liegen einige der ärmsten Gemeinden der Stadt.

„Das können Sie sich hier nicht leisten“, sagte Bill McKinney, Geschäftsführer der New Kensington Community Development Corp., der anmerkt, dass das durchschnittliche Einkommen in den Volkszählungsbezirken der Region 30.000 US-Dollar pro Jahr beträgt. "Für wen ist das? Sie können sagen, was sie wollen, das ist nichts für Leute von hier.“

McKinney möchte, dass einige dieser ehemaligen Industriestandorte für bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Bewohner des Viertels vorgesehen werden. Er argumentiert auch, dass die Gestaltung der Projekte oft wie eine Festung wirkt und absichtlich von der umliegenden Gemeinschaft abgeschnitten ist.

„Man kann sich buchstäblich einschließen und sein Ding machen“, sagte McKinney. „Sie betreten ein Gelände; Du betrittst nicht wirklich die Nachbarschaft.“

Angesichts des Wettbewerbs um knappe subventionierte Wohnressourcen für bezahlbare Entwicklung argumentieren Befürworter des Entwicklungsbooms, dass seine kommunalen Entwicklungsgesellschaften oder andere Bauträger wahrscheinlich nicht über die Ressourcen verfügen würden, um den Bau dieser großen Zahl neuer Wohnungen in Angriff zu nehmen. Die Alternative, sagen sie, wäre gewesen, dass die Gegend weiter stagniert.

Für Ortegas East Kensington Neighbors Association haben diese Projekte einen dreifachen Reiz.

Große neue Wohnsiedlungen auf isolierten ehemaligen Industriegrundstücken am Rande des Viertels stören die derzeitigen Reihenhausbewohner weniger. Sie hoffen, dass die Nähe zur Market-Frankford-Linie auch zu mehr Verkehr zu den Haltestellen Huntingdon und Somerset El führen wird. Und schließlich könnten die Projekte ein Segen für verkehrsberuhigende Maßnahmen auf dem Lehigh Avenue-Korridor sein – einer fünfspurigen Schnellstraße, die seit langem eine Gefahr für Fußgänger und Radfahrer darstellt.

Wohnprojekte auf Lehigh „werden einen entscheidenden Schritt in Richtung Stadt bedeuten und die Bedingungen für alle Nutzer der Straße verbessern“, sagte Ortega und fügte hinzu, dass das neue Wohngebiet über das dahinter liegende Schienenbett leicht mit dem Delaware Riverfront und seinen Wegen verbunden werden könnte Gebäude.

Wie die umliegenden Projekte umfasst auch der neueste Vorschlag von Singleton ein sechsstöckiges Gebäude, das hauptsächlich aus Einheiten mit einem Schlafzimmer besteht. Es verfügt über eine Dachterrasse, ein Fitnessstudio und 59 Tiefgaragenplätze. Darüber hinaus wird es zwei Gewerbeflächen im Erdgeschoss mit einer Gesamtfläche von 7.763 Quadratmetern geben, die für den Einzelhandel zur Verfügung stehen.

Singletons Plan erfordert Abweichungen von der Bebauungsplanung der Stadt, da das Land ausschließlich für die industrielle Nutzung vorgesehen ist und das Bauwerk etwas höher ist als zulässig.

Außerdem wird der Entwickler, der keine Stellungnahme abgeben wollte, mit einer anspruchsvolleren Entwicklungsumgebung konfrontiert sein als die, mit der sich seine Kollegen vor fünf Jahren konfrontiert sahen, als sich das Interesse der Entwickler rund um das Conrail-Schienenbett zu formen begann.

Insbesondere ist die Stärke der 10-jährigen Grundsteuerermäßigung Philadelphias für Projekte, die ihre Genehmigungen nicht vor Ende 2021 erhielten, nur noch halb so hoch wie zuvor. Baukredite sind heute mit weitaus höheren Zinssätzen belastet und die Materialkosten bleiben hoch.

Rushdy sprach allgemeiner über die Entwicklung in der Gegend rund um den Damm und sagte, das aktuelle Umfeld sei für neue Projekte nicht so günstig. Der Bauboom der Stadt könnte unterbrochen sein und es ist unwahrscheinlich, dass er vorerst über den Damm hinausgeht.

„Dies wurde durch die vollständige zehnjährige Steuererleichterung und das Niedrigzinsumfeld ermöglicht“, sagte Rushdy. „Wenn ein Projekt noch nicht mit einem Baukredit abgeschlossen ist und sich derzeit nicht im Bau befindet, bin ich mir nicht sicher, wann es beginnen wird. Es kann genehmigt werden und auf dem Papier zu einem Job werden. Aber was auch immer nicht begonnen wird, halten Sie nicht den Atem an.“